在韩国，看到地产击穿年轻人的101种心碎-币圈快讯网

本文来自微信公众号：陆家嘴养基指北，作者：国服菜文基，原文标题：《在韩国，看到地产击穿年轻人的101种心碎》

“这里是空房子，这里也是空房子。”

镜头中，一位韩国市民指着身后一栋仁川的高档公寓说道。

这是一栋一千多户的大型小区，此刻，一多半都是空置——自2022年下半年起，韩国的公寓入住率就已经暴跌至不到70%。

哪怕是寸土寸金的首尔与仁川。

离此处不远，则是韩国全国链球冠军、韩国最年轻亚运会选手朴熙顺自杀的小区。

今年4月17日，在收到了一张6万韩元（人民币338元）的水费催缴单后，在位于仁川的出租屋中，朴熙顺留下一封遗书，然后，结束了自己年仅31岁的生命。

在此之前，为了谋求生路，她一边在一家链球俱乐部担任教练，另一边，还在一家当地宠物医院兼职，同时，她还正挤出时间备考宠物狗美容资格证的考试。

然而，努力并未让她的人生之路变得更加顺遂。

在不幸卷入了全租房暴雷的骗局后，朴熙顺辛苦攒下的9000万韩元租房保证金，被房东一卷而空。

这成了压垮她以及无数年轻人的最后一根稻草。但她却不是唯一被压垮的骆驼，据统计，仅仅4月，韩国就发生了17起因房租暴雷而产生的租客自杀事件。

地狱的入口，以地产为名包装，正向韩国年轻人，张开它的血盆大口。

01 全租房，压垮年轻人的最后一根稻草

朴熙顺们的噩梦，起始于一种韩国独特的地产制度——全租房。

所谓全租房，是一种介于租房以及抵押之间的中间态金融产品。

在这种产品形式中，租户不用向房东交房租，但在签订全租房合同之后，需要一次付给房东房款的50%-80%作为押金，此后便可以免费租住长达两年。到期后，租客退房，房东退还押金。

理想情况下，这是一笔双赢生意。

租客以现金的时间成本，换取了免费的房屋租住权；房东则以空置房屋的使用权，换取了一大笔无息的贷款，用于投资债券、地产、股票等等更高回报的资产。

甚至，为了鼓励年轻人们参与全租房市场交易，针对那些拿不出50%-80%房款的年轻人，政府还为他们提供了足够低息的银行贷款来凑足押金。

这样一来，拿着银行的钱，交着房东的保证金；年轻人只要还远低于房租的银行贷款利息，就能获得一套位于大城市的房屋使用权。

看起来很完美对不对？但我们似乎忘记了这中间的一个隐藏条件，那就是，房东拿到如此高额的保证金去投资后，真的能够获得更高的收益。

在过去，房东们通用的做法是以房养房：将第一套房子的保证金；用于作为第二套、第三套房子的首付，然后再把第二、三套房子租客的保证金花出去，作为购买第四五六七套房子的新保证金。

几轮操作下来，以一套房子为成本，就可以撬动起巨额的地产资源。过去几十年间，韩国房价的不断上涨，则给予了房东不断层层加高杠杆的信心:只要房价一直上涨，房子-保证金-新房子-新保证金的财富增值永动机就永不停歇。

直到去年4月，韩国央行，开始跟随美国的脚步，连续七次上调基准利率加息，一举拉高了韩国的贷款利率。

这时候，问题出现了。

利率上调之后，以房养房的房东们所要偿还的剩余房屋贷款骤然增加；而为保住现金流，房东们便纷纷将手中的房屋抛售，住宅价格也在同期开始，出现连续长达九个月的下跌。

曾经，江南区一套售价约1676万人民币的公寓，不到一年时间，跌的只剩1231万人民币。

跌幅高达27%。

富人区如此，平民区降价更甚，连续一年的暴跌中，一些首尔的公寓售价甚至只剩了原先价格的不到六成。

一边是已经到手的70%房屋售价保证金；另一边是价值不到买入价格六成的房屋与银行接连不断的房贷账单。

如果你是此刻的韩国房东，你会怎么办？

跑！

一位靠着不断加杠杆买房的炒房客，一度在首尔买下了足足280套房子，随着加息到来导致资金链断裂，一颗巨雷，直接炸响在了韩国年轻人的头顶。

图源：韩国新闻网站，全租房暴雷的年轻人

韩国官方数据披露，2022年一年，韩国一共发生了2073起全租房保证金被吞案。而2023年，这一趋势还在愈演愈烈。

面对卷款跑路的房东、不断催债的银行以及压的人喘不过气的韩国大城市，无数像朴熙顺一样的年轻人，摆在他们面前的，就只剩了三条路：

1、信用破产，没有房屋，却因为房地产暴雷，而成为银行的失信人

2、越努力越幸运，靠着打更多的工，偿还巨额的银行贷款

3、逃离这个世界

尽管，从此刻为起点，仅仅倒退一年多，市场还不是这样的。

02 曾为买房献祭灵魂的韩国家庭

2021年上半年，韩国国土交通部做了一个统计，在这一年年初，韩国的购房情绪已经达到117.2，是九年来的历史最高。与此同时，在韩国，有四分之三的家庭财产全都集中在地产之上。

与热切的交易情绪同步出现的，是韩国一路暴涨的房价。40年来，韩国首尔，江南区公寓交易均价暴涨了84倍，百倍楼盘更是比比皆是。

到了疫情后的2020-2021两年，这一炒房情绪更是被助推到了历史最高，2020年，一套新楼盘110套公寓开盘，结果吸引到超过3万多用户认购。不久前，上海顶级豪宅云锦东方105套房源吸引900组认购与此相比，也是小巫见大巫。

认购越多，房价涨得越快；房价涨的越快，炒房的情绪就越热烈。

房价永远比工资涨的快，现在不上车，就再也上不了车

……

焦虑正在不断蔓延

而放下焦虑与观望，只要狠心贷款入手一套新房，几年后就能赚到几亿韩币差价，谁能抵挡这个诱惑？

与国土交通部的购房情绪指数同步出炉的，还有两个数据：

韩国国民银行——首尔平均房价三年内累计上涨58%。平均一套房的房价，是一个中产家庭收入的16倍。

韩国统计厅——30岁左右的韩国家庭，平均负债1.82亿韩元（大约100万元人民币），比2019年增加了13.1%。

无数韩国家庭，透支了未来几十年的家庭收入，只为了获得一个栖身之所。

疯狂买房潮的副作用，也随之显现。一旦年轻人们将未来几十年的收入，全部用来买房，那么大概率在结婚以及教育上，就会左支右绌。

更何况，在韩国，教育向来是一个韩国人除了买房之外，最大的支出。

为了家庭，需要买房；但买了房，家庭也就成了奢侈品。

在韩国，大约42.5％的30岁年轻人，全都处于单身状态。

财阀们，则为这些年轻人送出了贴心福利：

为尊重年轻人们不想恋爱、不想结婚、不想生小孩的潮流，一些韩国企业采取了“不婚津贴”，尊重他们选择的多样性。

韩国知名电影《下一个素熙》的企业原型LG U+，在今年1月起，实行了一项新制度：

对于大龄不婚员工，公司鼓励他们申请不婚津贴，包括了基本工资100%的礼金以及5天的额外带薪假。

只要员工在公司公告栏中发表不婚声明。

于是，在不断在社会各个角落蔓延的不婚风尚之下，韩国的生育率年复一年的创下意料之中的新低：

韩国统计厅——2022年，韩国生育率仅有0.78。

与之形成鲜明对，在第二次世界大战，人类的总和生育率也有 1. 0，而以不爱生小孩著称的欧美发达国家，英国1.56，美国1.64，法国1.83，就连打了一年仗的俄罗斯，人口出生率都有1.42。

年轻人都不愿意生了，那些愿意生的，儿童生活质量也并未有所改善。2019年，韩国幼儿园内的虐童时间就发生了570起；因为连续多年的生育率下滑，韩国不仅是新生儿不足，年轻人数量同样稀缺，而在财阀集团的虹吸效应之下，幼师也成为了稀缺岗位，在韩国，一位幼师，平均每个人要带至少15个学龄前幼童，工作时间，长达9个小时。

过去，低生育率、高负债、高压力，对于年轻人而言，或许只是统计数据的起起伏伏，直到这种起伏平等的压在每个人的身上；直到一根铰链勒在了他们的未来的命运咽喉之上；直到一个又一个名为“全租房暴雷”“加密货币暴雷”“银行贷款爆款”的巨变在他们的头顶炸响。

更何况，他们还有一个好邻居——日本。

在韩国，一切现实的困境，都可以在日本的历史中找到答案。

03 失去了二十年的好邻居日本

2020年，就在韩国地产炒作泡沫最盛的那一年，邻居日本，悄然出台一项新政策，将房贷的还款年龄提高到85岁。

那时，二战后已经不断努力提升生命存续长度的日本人，预期寿命已经连续蝉联全球第一，达到84.2岁。

也就是说，如果足够幸运，那么作为一个普通日本人，大概还是可以在咽气前最后一秒，努力把签下的房贷还清的。

当然，也不必过分担心老年之后的就业歧视：在日本，出租车司机平均年龄60+。其中65岁以上老年人占比超过一半。

2022年，吉尼斯世界纪录，甚至还为大阪一位名叫玉木泰子的91岁老奶奶，颁发了世界上最年长的总务职员的认定。她1956年加入公司上班，整整67年里，她一直保持早上九点上班，下午五点半下班，每周五天的工作节奏直到如今。

图源：日经新闻

那么，这批曾经也年轻过的老年人，在他们过去八十多年的人生里，究竟经历了什么？

中国金融四十人论坛上，社科院世界经济与政治研究所副所长张斌为我们做了一个复盘：

上世纪80年代广场协定之后，日本央行正式开始货币紧缩政策，自此日本进入高利率时代，各大银行商业贷款同比增长开始不断走低。地产、股票、基建等等原本的优质资产，则在多重通缩紧缩的压力之下，一路火花带闪电的连崩。

仅1990下半年，至1991下半年，东京股票价格指数，就从最高的2867.70点下降至1733.83点，降幅高达40%；住宅物业价格指数，则从1991年一路从1991年的197.56点，跌到2009年的107.02点。

资产一路缩水期间，银行的利率却在不断飙升。人们震惊的发现，高点买入房产后，越是努力，就越是资不抵债。

与买房的普通民众一样绝望的，还有无数在股市高点加速扩张、高负债、高杠杆运行的企业们。资产价格全面暴跌后，企业的债务规模以及破产数量快速增加，巨额债务产生的利息，导致企业从过去的扩张导向转变成为了低负债导向。日本银行，花了整整15年才完成了对这些不良债权的处置。

幸存的企业，则选择将经营利润用于还债以及弥补资产损失，而非进行生产投资。这成为了此后几十年的主流，也因为这种保守，不少日本大企业的高光，自此被定格在80年代中后期。

但那时，谁也没能想到的是，在东亚，人人效仿日本，人人忌惮日本，却最终不可避免，人人都是日本。

相似的命运，日本失去的二十年中，在它的邻邦，开始再次重演。

04 赌性坚强的B面

作为一个经济体，韩国过去半个多世纪所缔造的汉江奇迹，一度成为各路经济学家分析的经典样本：

1945年，朝鲜半岛完成了南北分治，背靠美国，韩国的GDP在一开始，一度只有朝鲜的三分之一，但此后几十年里，靠着勤劳的人民、国际市场的长袖善舞，韩国迅速从战后废墟转变成为世界第11大经济体，并造就三星、LG、现代等世界知名跨国集团。2006年，韩国国民生产总值达到10118亿美元，一跃成为发达国家。

但故事的B面则是，如果在全世界范围内，选出一个赌性足够坚强的国家或者地区，那韩国，一定是比拉斯维加斯赌性更深的一个。

过去几年中，韩国人炒作比特币、炒作房子、炒作露娜币、炒作股票，在世界范围内，哪个领域赚钱多，他们就集中涌向哪里。

一家韩国网站做了个调查，在调查的数千名大学生中，他们中53%表示认可炒币，24%炒作过加密货币；甚至有15%的学生，干脆认定，炒币就是他们实现阶级跃升的最后通道。

要想阶级跃升，自然要以小博大。毫不意外，90%的韩国年轻人持有的，都是各种各样的垃圾币。

其中，最知名的，是一个叫做Luna币的虚拟货币。

熟悉虚拟货币市场的朋友，此时或许已经不需要继续介绍——在全民参与之下，Luna币迅速从0. 12 美元暴涨到 119. 5 美元，紧接着，又在一个月时间里崩盘到只剩0. 0001 美元。

28万韩国币圈韭菜炒起的400亿美金市值，一夜归零。

韩国自杀圣地麻浦大桥的搜索量瞬间翻番。

到了6月底，一对投资失利的韩国夫妻，开车载着十岁的女儿，全家投海身亡，将这场悲剧，推向了情绪的最高点。

但这是第一次吗？

2021 年前 11 个月，韩国仅虚拟货币一项，犯罪的涉案金额，就高达3. 87 万亿韩元。此外，当年6月，还有骗子将山寨币与传销结合，诈骗资产4万亿韩元。

而韩国总人口，只有 5100 多万，也就是说，2021年，平均每个韩国人，都因为虚拟货币诈骗损失至少16万韩元。