韩国房地产大萧条，到底发生了什么？-币圈快讯网

最近韩国再次吸引了全世界的目光，因为埋了几年的房地产大雷，让他们成了全世界规模最大的地区。感觉不用北边大兄弟出手，南边自己快把自己搞死了。韩国的房价在亚洲数一数二，不同于隔壁日本，韩国房价没有失落过，一直处于持续上涨的状态。尤其是首尔房价从2017年初到2022年八月，四年半增长了87%，每平米均价15万人民币，位列全球第二，涨幅远远超过韩国平均水平的37%。而这房价第一名不是别人，正是香港。

在这里必须要强调一下，虽然很多人经常拿首尔房价来论证国内房价离谱，但这样论证有点不公平。因为首尔的房地产还有先天劣势，那就是他们全部都在北边大兄弟一千多枚弹道导弹和一万三千多枚大炮的射程之内。打个不恰当的比喻，这就相当于一个人不仅把所有的鸡蛋集中在一个篮子，还热情招呼死对头过来踩一脚。但即使这样，首尔房价依然还是那么坚强。可是到了2022年，一直稳步攀升的韩国房价却开启了自由落体模式，创下了九年来的最大跌幅。首尔的实际交易房价暴跌30%，来到了历史最低点，成交量更是暴跌超过70%。有的公寓从1200万人民币降价到800万都还卖不掉。差一句，讲到这里，其实我感觉跟现在的杭州也差不多，核心地段也从1200万一套跌到800万了，没啥成交量。不仅是杭州，现在各地二手房都处于降价后，还有价无市的状态，现在连新房都撑不住，广东惠州的新房都打四八折促销了。好了，扯远了，我们还是聊韩国吧。韩国现在地产金融链条已经出现断裂，不少房东选择跑路，房市泡沫的破灭，大有拽整个经济下滑的风险。那么为什么韩国房地产会形成如此巨大的泡沫呢？

首先，这一切都离不开宽松的货币政策。从2019年起，韩国央行便开始逐步下调基准利率，再加上疫情下的经济低迷，到2022年五月，利率直接降到了0.5%的历史最低水平。超低的低利率大大降低了贷款成本和投资门槛，并且刺激了购房者和租客的杠杆行为。于是，巨量资金开始流入房市。也正是从2020年起，韩国房价开启了一波死亡拉升，并在2022年达到最高点。

其次，首尔作为韩国国内唯一的超级城市，住房需求，在几十年的时间里一直是远超供给，韩国精英阶层普遍喜欢高层公寓，尤其是核心地段的住房，更是一房难求。从政治、经济到文化娱乐，首尔集中了韩国几乎一切最优质的资源。首尔以韩国0.6%的面积贡献了21%的GDP、13%的税收，51%的存款。虽然首尔市区的人口只有区区950多万，但与京畿道仁川等周边地区组成的首尔都市区，人口却达到了2560多万，占韩国5100万人口的一半以上。如此畸形的资源分布，直接导致首尔房价不断拉涨。在这轮房价暴涨中，首尔周边地区也顺势跟进，连靠近板门店的地方都敢盖房子。北边的坡州市主打首尔后花园，主题建造了多个大型公寓园区，在2022年创下了韩国房价最高涨幅纪录。而沿着这些楼盘往北半个小时的车程，就是板门店。可以说，只有你不敢想的，没有人家不敢炒。与其说是给自己买房，可能不如说是给朝鲜有功的军官买房。

房价暴涨的原因，其三是政府调控政策起不到效果。文在寅和尹锡悦前后推出过二十多项调控政策，试图遏制房价上涨，搞限贷、限购。结果年轻人害怕上不了车，反而更着急的买房，提高房地产税率，搞到最高，高达每年6%。结果，房东选择将税负转嫁给租房客，这其实也是给中国人提了个醒。房产税，韩国人搞了十七年了，从来没压住过房价，我们现在还没搞房产税，房价已经下来。总之，在宽松的货币面前，文在寅和尹锡悦的政策都是治标不治本，根本抵挡不了滚滚的货币浪潮。当然，在种种不利的客观环境中，也离不开韩国人主观的金融创新。

相信大家都听说过韩国的特色租房模式：全租房。即租客一次性缴纳房价的5到8成的押金即可入住，通常租期为两年，期间不用付租金。等到期后，房东再把押金全部返还，宁愿缴纳5到8成的押金，也不买房。是因为在韩国租房和买房所享受到的教育和医疗资源是差不多的。韩国买房要额外征收房产税，加上住房贷款利率较高，每月还贷的压力非常大。而针对全租房，银行不仅提供相应的贷款，整体支出还要低于普通的月租房。也就是说，韩国的银行甚至在提供租房贷款，以提高房地产市场的流动性。可见，贷款被他们玩的有多花，在这里必须要插一句，并不是韩国保障租房者的利益，而是因为他们把租房拔高到了买房才该有的价钱。最重要的是，全租房使得人们可以用更少的资金撬动更多的资本，也就是俗称的加杠杆。房东可以利用租客的押金投资更多的房地产，最常见的便是利用名下出租的房产做抵押，向银行贷款，再购入更多的房产出租获得的租金继续抵押贷款，继续买房出租，放大杠杆，增加收入。

有趣的是，2016年在全租房还算风光的时候，深圳某区发改局相关人员还发文探讨过韩国全租房制度在深圳推行的可能性，只是遭到了激烈反对，因为相对于租客，这种制度，更像是对房东投机行为的一种鼓励。这种击鼓传花的模式，在低利率和房价持续看涨时，看上去两全其美。可一旦利率上升，房价下跌时，便会引起连锁反应。根据韩国人分析，如果房价仅仅下跌10%，就会有四分之一的房东无力偿还全租房的房押金。而房东除了跑路之外，只能选择出售房屋房回笼资金，但出售的房产会导致供给增加，进一步压低房价。两者双龙戏珠最终触发死亡螺旋。

韩国有个绰号叫做世界经济的金丝雀，十七世纪的煤矿工人发现金丝雀这种鸟类对环境中气体成分的变化相当敏感，他们为了避免中毒，就会带着金丝雀下去。一旦金丝雀出现异常反应，便可知道危险即将到来，于是后世便将金丝雀这个词用来代称对环境风险敏感的事物。而韩国前30大集团占据了GDP的95%，其中前六大集团又占据了60%。如此畸形的经济结构单一不说，还有高度绑定了中、美、日、欧几大经济体，这种特性就注定了韩国经济的抗风险能力极差，而这正是美元潮汐的最佳收割对象。当美联储加息时，如果韩国央行不跟会导致韩元贬值、资本外流、通胀上升。你想疫情以来，美元放水，原油价格狂飙数倍，如果韩币再贬值，连原油都买不起了，直接就被美国爸爸教做人。而一旦选择跟进，那就会导致市场缺乏流动性。再加上疫情期间出口第一名，通胀上升的因素，还是会被美国爸爸教做人。事实上，韩国走的就是跟进加息这条路，于是沸腾的房地产投机市场瞬间崩盘。崩盘的不仅仅是房地产，还有就是数字货币。这个我们一会谈。

早在文在寅政府期间，韩国的房地产就出现了过热症状。于是，文政府出台了二十余项调控措施，首先是增加供给，新建公共住宅、廉租房、公租房等缓解住房紧张的状况，还打击投机行为，包括限制贷款额度、提高房产税规定预售价格上限，将部分房价过热区域化为管制区域等等。但是，这些措施不但没有抑制房价上涨，反而造成供需失衡、市场恐慌、投机操作的问题，房价快速拉升，这也直接导致了文在寅所在的党派支持率越来越低，同时也让尹锡悦抓住了把柄。在竞选期间，大力宣传他的房地产新政，而且文在寅的调控政策也遭到了持有大量首尔土地和住宅资源的财团、开发商，甚至是公务员群体的强烈反对。2022年五月，尹锡悦刚上台，房价开始加速下跌。到了十月，韩国金融当局才出台了50万亿韩元救市计划，扩大流动性供应。稳定金融市场计划，包括购买低评级公司债、增加稳定债券基金，提高国有银行企业债购买额度等措施，政府的速度太慢了。

随着韩国当局的介入，地产融资市场才慢慢扭转，政府带头在用力给下跌的房价踩刹车，病急乱投医。眼看房价下跌超三成，韩国政府在2022年年底又迫不及待的开启了新一轮刺激，放松了多项房地产监管措施，包括对首次购房者和拥有一套住房者放宽贷款，对低总价购房者实施利率优惠，减免房地产税等。但这一通操作之后，韩国房地产交易量却仍然低迷，挂牌待售房屋却显著增长，显示出市场信心的不足和去库存压力巨大。韩国现在的房价走势可以用字母L来形容，就是一蹶不振。

在韩国，一个人的阶级从出生就确定了。三星等巨型财阀的发展，其实并没有惠及百姓。前面说到前30大财团GDP占韩国的95%，但他们只雇佣了约200万员工。而被高速发展的经济甩下的绝大多数老百姓，就自然把阶级跃升的希望放在了高风险、高杠杆的投机活动中，赌赢了，迎接新生。赌输了十八年后迎接新生。如果说梭哈是一种智慧，那么韩国民众普遍很智慧。韩国人在资产上的投机心理绝对冠绝亚洲。在全球所有国家中，韩国的家庭部门总负债达到了GDP的105%，雄居首位。政府企业在加杠杆的勇气方面，都远不如韩国老百姓。韩国民众玩股票和房子都玩腻了，连大妈都参与虚拟货币、数字产品、元宇宙等新兴领域的投资。2022年五月，受到韩国大妈热烈追捧的露娜币崩盘，直接让几百亿美元资产清理，进而引发大妈们抛售房产，回笼资金。作为五分之一人口都在炒币的神奇国度，炒股和炒房就会是互相配合的，露娜币的崩盘直接迷失了韩国房价泡沫要炸。

总的来说，不管是在领土上还是经济上，韩国都没多少缓冲区，每一次的经济危机都精准踩没了。韩国民众投资热情的背后，其实是反映了社会不平等和焦虑感。在阶级固化，生育率0.78%、全球倒数第一的环境下，到底需要怎样去改革福利制度和分配机制，怎样去缓解呢？面对超高的房价，怎样才能重新激发韩国年轻人的奋斗精神呢？不知道又有多少韩国人已经绝望，此时此刻，反倒希望北边兄弟来一波大的，自己不好过了，那么干脆大家推倒重来。对于韩国来说，年轻人绝望了，可就不好带了。